Раздел ипотечной квартиры при разводе

Покупка жилья в ипотеку — самый популярный способ решения квартирного вопроса для молодых семей. Но статистика разводов неумолима, и в случае расторжения брака супруги сталкиваются со сложной задачей: как поделить квартиру, которая находится под обременением банка, и на ком останется долг в несколько миллионов рублей.

Раздел ипотечного жилья регулируется одновременно Семейным и Гражданским кодексами РФ, а также Федеральным законом «Об ипотеке». Разбираем основные варианты раздела имущества и роль банка в этом процессе.

Законны режим раздела долгов и ипотечного жилья

По закону все имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов и делится пополам (ст. 34 СК РФ). Это правило в полной мере относится и к квартире, купленной в ипотеку, даже если:

• Договор купли-продажи и ипотечный кредит оформлены только на одного из супругов.
• Первоначальный взнос платил только один из супругов (из своих личных сбережений, если только факт владения этими деньгами до брака или их дарения не доказан в суде).
• Один из супругов не работал в период брака по уважительным причинам (например, ухаживал за детьми).

Совместными признаются и долги супругов (ст. 39 СК РФ). Ипотечный кредит делится пропорционально присужденным долям в имуществе. То есть, если квартира делится пополам, то и обязательства по выплате оставшейся части кредита ложатся на обоих супругов в равных долях.

Почему банк всегда является третьей стороной в споре

Главная сложность раздела ипотечной квартиры заключается в том, что квартира находится в залоге у банка. Никакие сделки с квартирой (продажа, дарение, раздел долей) и никакие изменения кредитного договора (вывод одного из созаемщиков) не могут быть произведены без письменного согласия банка-кредитора.

Банку невыгоден развод заемщиков, так как это снижает надежность возврата кредита. Чаще всего супруги выступают созаемщиками с солидарной ответственностью: если один не платит, банк имеет право требовать всю сумму долга со второго. Поделить этот долг на два отдельных кредита банк соглашается крайне редко, так как ему проще иметь двух солидарных должников.

Варианты раздела: переоформление кредита, продажа жилья

На практике существует несколько рабочих вариантов раздела ипотечной квартиры при разводе:

1. Продажа квартиры с согласия банка. Супруги с разрешения банка продают квартиру, покупатель гасит остаток ипотечного долга, а оставшиеся после этого деньги супруги делят между собой пропорционально долям. Это самый чистый и популярный вариант.
2. Отказ одного из супругов в пользу другого с выплатой компенсации. Один из супругов отказывается от своей доли в квартире и выводится из кредитного договора (перестает быть созаемщиком). Второй супруг становится единственным владельцем квартиры и единоличным должником перед банком, выплачивая первому компенсацию (например, половину от суммы уже выплаченного за период брака кредита и первоначального взноса). Этот вариант требует обязательного одобрения банка (банк оценивает платежеспособность остающегося заемщика).
3. Раздел долей и солидарный платеж. Супруги делят квартиру на доли (например, по 1/2) и продолжают выплачивать ипотеку совместно. После полной выплаты кредита обременение снимается, и каждый может распоряжаться своей долей. Вариант подходит для тех, кто сохранил нормальные отношения или планирует жить в квартире дальше.

Как брачный договор или соглашение помогают решить вопрос

Судебные споры по разделу ипотеки могут длиться годами и обходятся дорого (услуги адвокатов, госпошлина от стоимости квартиры, экспертизы). Гораздо проще и дешевле решить вопрос мирным путем с помощью нотариальных документов:

• Брачный договор: его можно заключить как до брака, так и в любой момент семейной жизни. В нем можно заранее прописать, кому достанется квартира и долг в случае развода. Нотариусы охотно заверяют такие контракты, а банки учитывают их при выдаче кредита.
• Соглашение о разделе имущества: составляется во время брака или после развода. В нем супруги фиксируют договоренности о долях и порядке выплаты долга. Соглашение подлежит обязательному нотариальному заверению.